사기를 막기위한 전세 계약 특약 6가지

 

전세에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 빌라 몇 백채를 가지고 서민들을 갈취했던 빌라왕이나 현재에도 뉴스에 보도되는 수많은 전세 사기 이야기들. 우리 한국에만 있다는 특이한 전세문화. 불안감을 줄이고 안전한 거래를 위한 전세 사기를 막기위한 전세 계약 특약 6가지를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전세자금 대출 관련 특약:

"(전세자금 대출시) 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."

전세 자금을 대출해서 계약하는 경우 임차인은 대출에 전혀 문제가 없는데, 임대인 또는 목적물에 문제가 있어 대출이 실행이 되지 안ㄴㅎ을 때 계약의 파기로 인한 분쟁을 막기위한 특약입니다.

 

2. 전세보증보험 가입 시 협조에 관한 특약:

"(전세보증보험 가입시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등  지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 잔그지급 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다."

전세보증보험은 임대인의 허락이 필요없으나 전세보증보험을 들때에 임대인에게 연락이가며 협조를 요청하게 됩니다. 이때 임대인에게 고지가 되어 있지 않을때 갑자기 통보 받는 임대인이 좋지 않은 마음을 품을 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이를 막기위한 조항입니다.

 

3. 대항력 등기 특약:

"임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등새로운 권리를 발생시키지 않는다."

중요한 부분입니다. 많은 사기가 발생하는 부분인데요. 즉 임대인이 계약을 하고 잔금지급전에 대상물을 가지고 담보대출이나 다른 전세권설정을 하는 등 임차인에게 불리하게 작용하는 권리를 발생시켜 전세 권리의 대항력이 후순위로 밀리게 되는 경우가 많이 있습니다. 주의해야 겠습니다.

 

4. 전세보증보험 관련 특약:

"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전등기를 신청하지 않는다."

큰 문제는 아닐수도 있으나. 전세보증보험 가입 전에 소유권이 바뀌는 경우 전세보증보험의 가입이 늦춰질 수 있습니다. 만약이때 문제가 발생한다면 분쟁의 소지가 있습니다. 이를 막기위한 특약입니다.

 

5. 체납액 해소 특약:

"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없으을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다."

임대인이 체납세금이 있다면 분쟁이나 경매시 불리하게 작용할 수 있습니다. 체납애이 있을 때 경매에 들어가게 되면 보증그을 다 못 받을  수도 있게 됩니다.

 

.6. 임대인 매매계약 고지 특약:

"임대인이 계약기간 중 매매계약을 체결할 시 반드시 임차인에게 고지한다."

이것은 반환 능력이 없는 임대인에게 목적물이 가는 것을 막기 위함입니다. 만약 내가 전세로 살고 있는 집의 주인이 나도 모르는 사이에 빌라왕에게 넘어 갔다면? 생각만 해도 끔찍하죠. 이러한 상황을 막기위한 특약입니다. 만약 새로운 임대인이 상환능력이 없는 잘못된 믿을 수 없는 임대인일 경우 임대인 지위승계거부 라는 방어법이 있습니다. 

 

 

이러한 특약들은 계약 당사자들의 이해관계와 안전을 보장하기 위해 중요합니다. 각 특약은 법적인 효력을 지니며, 적절한 특약을 포함시켜 전세 계약을 진행하는 것이 권장됩니다. 평생을 생각하며 모으고 쓰는 돈인데 잃을 순 없죠. 모두 안전한 내집마련 하실 수 있으면 좋겠습니다. 나라에서도 대책을 내어주면 더 좋겠네요. 다음에 더 좋은 정보로 찾아오겠습니다.